Cámara Costarricense de la Construcción

Reglamento de ventas a plazo para proyectos inmobiliarios aspira a simplificar trámites y proteger a los consumidores

Luis Carlo Fernández Flores lfernandez@construccion.co.cr 28/09/2021

Un nuevo reglamento que regula las ventas a plazo para proyectos inmobiliarios fue publicado en el Diario Oficial La Gaceta el pasado 20 de julio. El Decreto Ejecutivo N° 42995-MEIC denominado “Reglamento de ventas a plazo de ejecución futura de proyectos inmobiliarios” entrará a regir el próximo 18 de octubre, tras un espacio de 90 días para que los empresarios del mercado inmobiliario puedan ajustarse a la nueva normativa.

La regulación surge después de varios años de trabajo conjunto entre el Ministerio de Economía, Industria y Comercio (MEIC), la Cámara Costarricense de la Construcción (CCC) y el Consejo de Desarrollo Inmobiliario (CODI), quienes conformaron una mesa técnica integrada por funcionarios de la Dirección de Apoyo al Consumidor (DAC), empresarios y expertos del mercado inmobiliario. También fueron consultados durante el proceso de redacción, otros actores públicos y privados, especialmente las entidades financieras.

La anterior normativa – el Decreto N°37899-MEIC– establecía un marco común para las ventas a plazo, entre las que se incluyen los planes vacacionales, servicios funerarios o los espectáculos públicos. Con la publicación del nuevo decreto, las ventas a plazo de apartamentos, condominios o lotes tienen reglas especiales y salen del marco general del Reglamento a la Ley N°7472.

¿Qué motivó el cambio en la regulación? Principalmente que la normativa anterior no generó una adecuada protección a los recursos del consumidor. Además, el modelo de revisión y aprobación de los planes se convirtió en un trámite engorroso para los desarrolladores ante el MEIC, con criterios interpretativos dispersos y heterogéneos, lo que finalmente desencadenó en un ambiente general de inseguridad jurídica para todas las partes.

Además de procurar una mayor seguridad jurídica, el nuevo reglamento aspira a un equilibrio en el modelo de ventas a plazo en los proyectos inmobiliarios. Busca establecer una herramienta (fideicomiso) que resguardará los aportes brindados por el consumidor hasta la entrega del bien, pero sin eliminar la conocida “pre-venta”, que es uno de los pilares para el financiamiento y el desarrollo de los proyectos habitacionales.

Otro gran objetivo de la nueva reglamentación es hacer una necesaria diferenciación entre las empresas formales de las informales del sector. Las nuevas disposiciones aspiran a que el consumidor pueda encontrar un verdadero valor agregado entre aquellas empresas que cuentan con la autorización del MEIC y las que no la tengan.


REFORMAS A LOS REQUISITOS Y EL PROCESO DE AUTORIZACIÓN DE VENTAS A PLAZO
La nueva normativa pretende facilitar y agilizar el trámite por medio del cual se obtiene la autorización ante el MEIC. Como una primera novedad, ya no se requiere hacer una doble inscripción, tanto de la empresa como del plan o proyecto, sino que una vez que se inscriba el plan, la persona física o jurídica responsable quedará automáticamente inscrita por el plazo en que el plan se encuentre vigente.

Como parte de los requisitos que debe presentar la persona física o jurídica responsable del plan se encuentra: a) el formulario 001; b) documento de identidad de la persona física o representante legal; c) cumplir con lo establecido en el artículo 74 de la Ley Constitutiva de la CCSS; d) certificación de titularidad del terreno u opción de compra u otro documento que demuestre vínculo; e) fotocopia de la última declaración de renta o documento de inscripción tributaria (para nuevas empresas); f) copia del modelo o modelos de contrato a celebrar con los consumidores y g) una copia certificada del fideicomiso de administración de primas o la garantía (caución) cuando no se utilice el fideicomiso.

Respecto al Formulario 001, se posibilita que los comerciantes establezcan estimados respecto del número y tipos de unidades que se ofrecerán en el plan o sus etapas, los rangos de precios de los inmuebles, así como los plazos estimados para la entrega del proyecto o sus etapas.

Sobre el modelo de contrato, no podrán contener cláusulas consideradas abusivas de conformidad con la definición dada por la Ley N° 7472. Dentro del contenido mínimo del modelo de contrato se incluya los datos generales del comerciante y consumidor, fechas o períodos de entrega de la unidad, descripción del inmueble a entregar, aportes solicitados al consumidor en concepto de prima, precio final y forma de pago, penalidades por incumplimientos y los mecanismos de resolución de conflictos. Estos puntos deben estar redactados al inicio de los contratos de manera consecutiva siguiendo el orden dispuesto, para que cada cláusula resulte completa y suficientemente clara en sí misma.

Para resolver la solicitud de autorización del plan, el MEIC contará con el plazo de 1 mes.

La nueva reglamentación permite además la denominada “publicidad de expectativa”, es decir aquella que se realice de forma previa a la autorización formal otorgada por el MEIC. 

No obstante, esta se podrá realizar mientras tanto no se reciba ningún aporte o dinero del consumidor. 


Como aspecto medular que contiene la nueva regulación, se encuentra la comprobación de la solvencia económica de parte del comerciante del plan. Para este fin, se dispone de la constitución de un fideicomiso de administración de primas, pagos extraordinarios y abonos adicionales que sean girados por parte del consumidor. En otras palabras, los aportes irán a este fideicomiso y no de forma directa al comerciante. Cada consumidor, tendrá una subcuenta individual en el fideicomiso. El fideicomiso será constituido por el comerciante (fideicomitente), administrado por una entidad financiera regulada por SUGEF (fiduciario) y su fideicomisario principal es el consumidor y secundario el comerciante. 

Surge ahora la interrogante de cómo recibirá el comerciante estos aportes, pues constituyen parte del precio que pagará el consumidor por el inmueble. El Reglamento ha dispuesto un modelo de giro de recursos escalonado por avance de obra. Se trata de un total de 6 desembolsos de recursos, que estarán precedidos de una certificación de avance de obra del plan, ya sea por etapa o finca filial, por un perito, que deberá ser un profesional inscrito ante el CFIA. 


La terminación normal del contrato de fideicomiso supone la entrega del inmueble al consumidor y, en consecuencia, la entrega del 100% de los aportes al desarrollador. Sin embargo, se plantea el supuesto de una terminación anormal por incumplimiento en cuyo caso, el fiduciario deberá reintegrar la totalidad de las sumas pagadas por el consumidor. También se regula los pasos a seguir para la terminación unilateral y bilateral de los contratos y la devolución de recursos en estos casos.

En caso de que una empresa comerciante decida no utilizar el fideicomiso para resguardar los aportes y comprobar la solvencia económica, la normativa le obliga a rendir una garantía o caución de primer requerimiento a nombre del MEIC. La garantía deberá ser emitida por una entidad bancaria o de seguros autorizada y por el 100% del plan de ventas a plazo, según los precios de venta indicados por el desarrollador.